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So geht selbständig.

Umbau Ihrer Gewerbe­immobilie: Diese zehn Punkte sollten Sie beachten

Wer ein Geschäftslokal umbauen oder renovieren möchte, muss viele Vorschriften beachten und das Budget gut im Griff haben. So gehen Sie planmäßig Schritt für Schritt vor.

1. Bestandsaufnahme

Beginnen Sie mit einer ordentlichen Planung. Sie sind gut beraten, vor den Baumaßnahmen eine detaillierte Bestandsaufnahme des Gebäudes zu machen. Je genauer Sie über den baulichen Zustand der Immobile Bescheid wissen, desto besser können Sie Ihre Möglichkeiten und Kosten einschätzen.

Zu einer Bestandsaufnahme zählen u.a. der bauliche Zustand des Gebäudes und die Komplexität der Bauaufgabe. Holen Sie sich schon vorab Professionisten und gute Berater ins Boot. Lassen Sie das Gebäude/die Räumlichkeit vor dem Umbau unbedingt durch einen Profi untersuchen. Manchmal geben schon Kleinigkeiten (die ein Fachmann sofort sieht) Hinweise auf Bauschäden. Dazu zählen Feuchtigkeit, Risse, fehlende Abdichtungen und Dämmungen, uvm.

Erst nach genauer Kenntnis des Bestands und der erforderlichen Maßnahmen lässt sich abschätzen, was und vor allem wer alles gebraucht wird.

TIPP: Suchen Sie jemanden, der die Theorie des Bauens mit der Praxis des Bauens verbindet.

2. Die Bauordnung

Die Wiener Bauordnung ist mit 140 Paragrafen umfangreich und regelt Stadtplanung, Flächenwidmung und das gesamte Bauwesen. Für Ihr Bauvorhaben wichtig sind Widmung und Bebauungsplan.

  • In der Widmung sind die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie festgelegt.
  • Der Bebauungsplan, die Bauordnung und die Querverweise auf Richtlinien legen fest, wie gebaut werden darf (wie hoch, in welcher Weise und in welchem Abstand zu anderen Gebäuden Fluchtwegen, Brandschutz usw.).

3. Gewerbliche Auflagen

Beachten Sie, dass die Widmung mit den Tätigkeiten Ihres Unternehmens übereinstimmt. Wieso? Nun, es können sich Nutzungseinschränkungen der Immobilie ergeben. Es ist etwa untersagt, in einem Geschäftslokal einen Produktionsbetrieb anzusiedeln. Wenn Räume als Wohnräume vermietet sind, so dürfen sie eben nur für Wohnzwecke und nicht für gewerbliche oder nur sehr eingeschränkt für berufliche Zwecke genutzt werden. Hier kann Ihnen ein Jurist oder ein Bauträger viel Input geben.

Weiterlesen: Darf ich in meiner Wohnung ein Unternehmen gründen

4. Bei Mietobjekten

Klären Sie ab, was genau in Ihrem Mietvertrag steht, lassen sie diesen auch extern prüfen. Welche Renovierungen sind zwingend notwendig und müssen vom Vermieter übernommen werden? Welche Renovierungen dürfen Sie machen oder hat der Vermieter auch durchzuführen? Welche müssen Sie zuerst abklären lassen und Einverständniserklärungen einholen?

5. Budget und Zeit

Billig – Schnell – Super: das ist Utopie. Professionisten sind professionell, Handwerker machen Handarbeit. Natürlich können immer Fehler und Unregelmäßigkeiten passieren. Das ist menschlich. Je geringer Sie das Fehlerrisiko halten, desto geringer sind auch die Kosten. Und bedenken Sie, dass die Zeit der größte Kosten-Einflussfaktor ist.

Stichwort zeitliche Komponente: Viele Unternehmer sagen „Ich will am Tag X fertig sein“. Das wird schwierig, denn es gibt Zeiten im Jahr, da ist die Auslastung von Handwerkern extrem hoch – etwa im Sommer. Auch unvorgesehene Probleme können einen Bau aufhalten. Dazu zählen nicht nur Wind und Wetter, sondern auch Konkurse, Unfälle oder Verzögerungen durch Ressourcenknappheit.

Es gilt zu entscheiden: Kann ich es mir leisten, mein Projekt eine Zeitlang ruhen zu lassen und zu einem späteren Zeitpunkt (mit vielleicht besseren Konditionen und mehr Auswahl an Professionisten) weiterzumachen? Wenn ich mir eine Pause nicht leisten will: Kann ich auf eine bestimmte Qualität verzichten, um schneller voranzukommen?

6. Pläne und Baubewilligung

Hier muss ein Profi ran, auch bei den Behördenwegen. Die Art und der Umfang Ihres Bauvorhabens bestimmen die Form der Bewilligung. Vor Beginn des Bauvorhabens muss eine Bauanzeige gemacht werden, und auch die Fertigstellung muss angezeigt werden.

Architekten helfen, wenn Sie eine besondere Einreichplanung wünschen, im Normalfall genügt ein Baumeister. Baubegleitungen und diverse Berater nehmen Ihnen vor, während und nach der Bauphase die Arbeit ab.

7. Die Auswahl der Professionisten

Wie viel Zeit haben Sie tatsächlich, um sich mit Ihrem Bauvorhaben zu beschäftigen? Die Investition in Profis ist meist die wirtschaftlichste Option. Schließlich wollen Sie Ihr Tagesgeschäft nicht vernachlässigen, um auf der Baustelle zu stehen. Und auch kleine Bauvorhaben werden mit dem richtigen Detail- und Fachwissen rascher umgesetzt.

Externe Experten stehen Ihnen bei Planung, Kalkulationen, Baubesprechungen und Protokollen fachkundig zur Seite. Welchen Experten Sie letztendlich beauftragen, hängt von der Situation des Bauvorhabens ab und ist sehr individuell.

  • Der Generalunternehmer ist vollverantwortlich für die Erfüllung des Werkes, z.B. den Bau des Objekts und realisiert Ihr gesamtes Bauprojekt mit Fremdleistung oder mit eigener Leistung je nach Bedarf.
  • Totalunternehmer: Neben sämtlichen Tätigkeiten des Generalunternehmers kommt auch die Übernahme der behördlichen Planung und zeichnerischen Darstellung Ihres Bauprojektes hinzu.
  • ÖBA, kurz für örtliche Bauaufsicht: Sie kontrolliert, dokumentiert, führt regelmäßige Baubesprechungen aus und vertritt die Interessen des Bauherrn auf der Baustelle.

8. Die Organisation des Umbaus

Bevor Sie mit dem Umbau loslegen, brauchen Sie ein Konzept: Was möchten Sie, was ist machbar?Sind andere Personen oder Unternehmen von Ihrem Bauvorhaben betroffen? Ist der Umbau während des Betriebes möglich? Wenn ja, wie wird damit umgegangen und wie wird vorgegangen?

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Äußern Sie Ihre Wünsche, Ihre Möglichkeiten und überlegen Sie in welcher Situation Sie Kompromisse eingehen könnten. Im Anschluss entsteht daraus ein stimmiges Konzept, an das Sie sich halten können. Denken Sie an eine Art Businessplan für den Umbau.

9. Rechtliche und steuerliche Aspekte

Bauen hat nicht nur bautechnische Aspekte:

  • Rechtsanwälte helfen bei Bauverträgen, Genehmigungen usw.
  • Steuerberater können abschätzen, wie sich die Ausgaben steuerlich (z.B. als Betriebsausgabe) auswirken

Achten Sie darauf, alle Beteiligten schon möglichst früh in die Planung einzubinden.

10. Die Immobilie als Marketinginstrument

Bedenken Sie bei einem Umbau, dass die Gestaltung Ihrer Räumlichkeiten neben bautechnischer Qualität auch optisch und funktionell zu Ihrem Unternehmen passen soll, damit sich die zu Ihnen und Ihrem Unternehmen passenden Kunden angesprochen fühlen. Dann werden auch sie und Ihre Mitarbeiter sich an Ihrem Arbeitsplatz wohlfühlen: die Grundlage für ein gutes Arbeitsklima ist geschaffen.

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