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So geht selbständig.

Checkliste Mietobjekt

  • Was brauchen Sie? Die Höhe der Miete hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab: Lage und Ausstattung. Innenstadt, gute Verkehrsanbindung, repräsentative Räume, Parkplätze, neue Glasfaserverkabelung haben ihren Preis. Analysieren Sie was Sie wirklich brauchen.
  • Welche Art von Tätigkeit wollen Sie ausüben? Solange Sie eine selbständige Tätigkeit ohne Mitarbeiter ausüben, kommt jedes Objekt in Frage. Sobald Sie ein Gewerbe ausüben wollen, muss das Objekt entsprechend gewidmet sein. 
  • Ist die Miete angemessen? Mieten in Büros unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz. Das bedeutet: Der Gesetzgeber legt keine Kategorien und Obergrenzen für die Mieten fest. Prüfen Sie den Preis daher genau, vergleichen Sie mit ähnlichen Angeboten. Vor allem: Ist die Umsatzsteuer in der Angabe enthalten? Achtung: Während bei Wohnungen nur 10% USt. anfallen, sind es bei Büros 20%!
    Ein Tipp: Es schadet nicht, die Quadratmeter nachzumessen!

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  • Wie hoch sind die Betriebskosten? Die Betriebskosten von Büros fallen sehr wohl unter das Mietrechtsgesetz: Dieses legt fest, was als Betriebskosten verrechnet werden darf und was nicht und wie die jährliche Abrechnung zu erfolgen hat. Klären Sie nicht nur wie hoch die Betriebskosten sind, sondern auch was alles verrechnet wird.
  • Wer mietet? Wenn Sie vorhaben ein Gesellschaft (GmbH, OEG, KG …) zu gründen, tun Sie dies, bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen. Es macht steuerlich einen Unterschied, ob die Miete von der Gesellschaft, welche die Räume nützt, oder einer Privatperson angemietet wird.
  • Wird eine Ablöse verlangt? Eine Ablöse kann durchaus gerechtfertigt sein, wenn Sie z.B. Inventar eines Vormieters übernehmen. Unter Umständen können Sie die Ablöse oder Teile davon auch steuerlich geltend machen, wenn der Vormieter die Investition nicht schon vollständig abgeschrieben hat. Voraussetzung ist eine genaue Aufschlüsselung der Ablöse. Sprechen Sie darüber mit Ihrer Steuerberaterin oder ihrem Steuerberater.

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Checkliste Vertrag

  • Wertanpassung. Üblicherweise wird vereinbart, dass die Miete um 5% erhöht wird sobald der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Stand bei Vertragsabschluss um 5 % gestiegen ist.
  • Kündigungsfristen. Bei unbefristeten Verträgen ist die Kündigungsfrist Vereinbarungssache. Tipp: Wählen Sie eher niedrige Kündigungsfristen, also eher 1 Monat als 3 Monate. Das hat den Vorteil dass Sie doppelte Mieten vermeiden, wenn Sie ein neues Büro beziehen möchten.
  • Kaution. 3 Monate sind üblich, bis zu 6 Monate erlaubt. Achtung: Eine Kaution darf nicht mit ausständiger Miete gegenverrechnet oder bei Auszug die letzten Monate „abgewohnt“ werden. Denn eventuelle Schäden werden meist erst nach dem Auszug sichtbar. Die Kaution ist dazu da, diese zu beheben.
  • Mietvertragsgebühr. Dieser einmalig an das Finanzamt zu bezahlende Betrag ist abhängig von der Bruttomiete. Er beträgt (je nach Laufzeit des Vertrags) 1 % der dreifachen Jahresbruttomiete bis zu maximal 1% der 18fachen Jahresbruttomiete.
  • Vertragserrichtungsgebühr. Wollen Mieter und Vermieter auf Nummer sicher gehen, lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt aufsetzen. Wer die Kosten dafür übernimmt ist Vereinbarungssache.
  • Energieausweis und E-Befund: Diese Dokumente geben Aufschluss über die zu erwartenden Heizkosten, bzw. garantieren, dass die elektrischen Leitungen überprüft wurden und müssen vom Vermieter übergeben werden. Der E-Befund ist interessant, wenn Sie mit einem hohen Energieverbraucht rechnen und die Leitungen entsprechend belasten wollen.

Do’s & Don’ts

  • Vorsicht bei Musterverträgen aus dem Internet. Unter Umständen sind sie nicht mehr aktuell oder beziehen sich nicht auf österreichisches Recht. Vertrauenswürdig sind etwa Entwürfe der Fachverbände der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
  • Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Bestehen Sie auf die Schriftform! „Hab ich am Telefon gesagt“, ist im Streitfall schwer zu beweisen!
  • Übernehmen Sie nicht das Risiko für andere. Auch Business-Partnerschaften müssen nicht ewig währen. Läuft der Mietvertrag auf beide/mehrere Namen, haften auch alle Vertragsparteien für die regelmäßige Zahlung der Miete – selbst wenn einer der Beteiligten aussteigt.
  • Prüfen Sie Vertragsklauseln, die Ihnen Pflichten auferlegen: Nicht selten enthalten Mietverträge Klauseln, die für den Mieter nachteilig und rechtlich nicht gedeckt sind, z.B. besondere Erhaltungspflichten. Diese kann aber meist nur ein Profi erkennen.
  • Dokumentieren Sie den Zustand des Objekts bei Ein- und Auszug. Machen Sie Fotos oder Videos von Böden, Wände, Decke, Türen, Fenster und Sanitärbereich. Idealerweise fertigen Sie ein Protokoll an und lassen Sie sich dieses vom Vermieter bei der Übergabe abzeichnen.

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