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So geht selbständig.

Darf ich in meiner Wohnung ein Unternehmen gründen?

Sie starten ein eigenes Unternehmen, wollen aber nicht sofort ein Büro oder Geschäftslokal mieten? Darauf müssen Sie achten, wenn Sie Ihre Wohnung als Firmensitz wählen.

Nicht jeder Jungunternehmer möchte oder kann sich vom Start weg ein eigenes Büro oder Geschäftslokal leisten. Da liegt es nah, die eigene Wohnung zu nutzen. Doch Achtung: Prüfen Sie noch vor dem Start genau, ob die Widmung des Objekts das auch zulässt.

Zu beachten sind:

  • der wohnungseigentumsrechtliche Aspekt
  • der baurechtliche Aspekt

1. Sie sind Eigentümer der Wohnung

  • Prüfen Sie den Wohnungseigentumsvertrag. Ist Ihr Objekt als Wohnung, als Büro oder Geschäftslokal gewidmet? Je nach Widmung dürfen Sie das Objekt nutzen. So kann zum Beispiel in einem Geschäftslokal im Unterschied zum Büro etwas verkauft oder im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ein Gewerbe betrieben werden.
  • Wenn Sie die Nutzung ändern wollen, müssen Sie unter Umständen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen. Ob das nötig ist, muss jeweils im Einzelfall zuvor geprüft werden.

Ganz ausgeliefert sind Sie dem Gutdünken Ihrer Miteigentümer nicht: Die fehlende oder verweigerte Zustimmung der Miteigentümer kann das Gericht über Antrag ersetzen – allerdings nur dann, wenn mit der Änderung keine wesentliche Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer verbunden ist.

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Der Betrieb eines Büros ohne Mitarbeiter in einem als Wohnung gewidmeten Objekt wird keine wesentliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer mit sich führen; anders könnte das sein, wenn Sie mehrere Mitarbeiter beschäftigen oder wenn mit dem Betrieb auch ein nicht bloß geringer Kundenverkehr beginnt.

  • Haben Sie die wohnungsrechtliche Seite geklärt, müssen Sie auch die baurechtliche Widmung prüfen: Soll etwa aus einer Wohnung ein Geschäftslokal werden, muss das von der MA 37 (der Baupolizei) bewilligt werden.
  • Diese Bewilligung kann nicht immer erteilt werden – in Wien beispielsweise müssen in sogenannten Wohnzonen auch mindestens 80 Prozent der Nutzfläche eines Hauses Wohnungen bleiben. Wird dieser Anteil unterschritten, darf die Behörde eine beantragte Widmungsänderung nicht bewilligen, auch wenn sonst alle Anforderungen und Bestimmungen erfüllt werden.

2. Sie sind Mieter der Wohnung 

Hier kommt es auf Ihren Mietvertrag an. Mietwohnungen dürfen nur so genutzt werden, wie es im Vertrag vereinbart ist. Verstöße dagegen können dazu führen, dass der Mietvertrag aufgekündigt wird oder Sie verpflichtet werden, bestimmte Tätigkeiten zu unterlassen.

Auch hier kommt es wieder auf die Art Ihrer Tätigkeit an: Das Ein-Personen-Büro wird zumeist unbedenklich sein. Beschäftigen Sie Mitarbeiter oder ist ein erheblicher Kundenverkehr zu erwarten, kann das zu Schwierigkeiten führen. Holen Sie in solchen Fällen daher vorher das Einverständnis des Vermieters ein.

ACHTUNG: Das gleiche gilt umgekehrt auch, wenn Sie ein Geschäftslokal mieten: Ohne Einverständnis des Vermieters sollten Sie dieses nicht als Wohnung nutzen.

  • Nicht immer darf der Vermieter eine andere Nutzung erlauben: Besteht eine baurechtliche Widmung als Geschäftslokal, muss der Vermieter erst eine Änderung der Widmung auf „Wohnung“ erwirken, bevor er Ihnen das Wohnen darin gestatten darf.
  • Außerdem kann auch der Wohnungseigentümer, wie schon oben erwähnt, durch einen Wohnungseigentumsvertrag an eine bestimmte Verwendung gebunden sein. Um diese zu ändern braucht er möglicherweise wiederum die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer.

3. Umwidmung

Lässt die bestehende Widmung die von Ihnen beabsichtigte Nutzung nicht zu, können Sie versuchen, eine Umwidmung durch die MA37 zu erlangen. Der Vermieter kann dazu allerdings nicht verpflichtet werden, es sei denn, er hätte Ihnen etwas anderes vertraglich zugesagt. Ob die Behörde einem Umwidmungsantrag folgt und wie viel Zeit das in Anspruch nimmt, hängt von den Umständen im Einzelfall ab.

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Kommentare ( 1 )

  • S.g. Hr. Olischar, Haben Sie nicht den Aspekt vergessen dass es auch ältere Urteile gibt, die eine gewerbliche Nutzung erlaubten: „Und zwar bei Berufen, die üblicherweise in einer Wohnung ausgeübt werden, beispielsweise bei Rechtsanwälten, Ärzten oder Zivilingenieuren.“ Also durchaus auch für Erwerbstätigkeiten, die einen regen Kundenverkehr mit sich bringen. Bitte um Ihre Meinung dazu, mfg
    Anton Ableidinger,

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